Die Benützungsregelung (Wohnanlage)

Weshalb kann eine Benützungsregelung – die nicht mit der Hausordnung verwechselt werden darf - sehr weit reichende Konsequenzen für einen Wohnungskäufer haben? Wohnanlagen (Häuser im Wohnungseigentum) verfügen über so genannte allgemeine Teile der Liegenschaft, die grundsätzlich von jedem Miteigentümer benutzt werden dürfen (zB: Allgemein-Parkplätze, Trockenraum, Kinderspielplatz etc.).

Die Wohnungseigentümer können aber Benützungsregelungen treffen, wonach solche Allgemeinflächen nicht mehr allen Wohnungseigentümern zur Verfügung stehen, sondern nur noch von bestimmten Personen genützt werden dürfen. Gerade Regelungen über das Abstellen von Kraftfahrzeugen auf Allgemeinflächen sind in der Praxis ein häufiges Beispiel für eine Benützungsregelung.

Solche Benützungsregelungen können (müssen aber nicht) in das Grundbuch eingetragen werden. Das heißt, dass der Grundbuchsstand alleine keine sichere Auskunft über die mit einer Eigentumswohnung verbundenen Nutzungsmöglichkeiten der allgemeinen Teile der Liegenschaft gibt.

Darüber hinaus ordnet das Gesetz – im Unterschied zur Rechtslage vor dem 1. Juli 2002 – nun ausdrücklich an, dass eine Benützungsregelung durch den Wechsel eines Voreigentümers nicht berührt wird. Der Käufer einer Eigentumswohnung ist daher an eine bestehende Benützungsregelung gebunden, und zwar unabhängig davon, ob er von ihr wusste (und unabhängig von einer Eintragung ins Grundbuch).

Der Käufer kann sich vor unangenehmen Überraschungen nur durch entsprechende Nachforschungen und eine sorgfältige Vertragsgestaltung schützen.