Geh- und Fahrrechte über fremde Grundstücke

Liegenschaften sind oft nur über fremde Grundstücke erreichbar. Üblicherweise werden dazu Dienstbarkeiten (Servituten) begründet. Definitionsgemäß sind das beschränkte dingliche Nutzungsrechte an fremden Sachen.

Der Eigentümer des dienenden Grundstücks muss zum Vorteil eines anderen (dem Eigentümer des herrschenden Grundstücks) das Gehen und Fahren dulden. Charakteristisch ist also, dass der Eigentümer nicht zu einem aktiven „Tun“, sondern nur zu einem passiven „Dulden“ verpflichtet ist.

Gewöhnlich stehen solche Grunddienstbarkeiten dem jeweiligen Eigentümer einer Liegenschaft (herrschendes Grundstück) und dessen Rechtsnachfolgern zu. Im Unterschied dazu gibt es die Personaldienstbarkeiten (beispielsweise Fruchtgenussrecht, Gebrauchsrecht und Wohnungsrecht), die einer Person zustehen.

Untypischerweise können Grunddienstbarkeiten auch zugunsten von (natürlichen und juristischen) Personen begründet werden. Solche unregelmäßigen Dienstbarkeiten kommen in der Praxis als Wegerechte (etwa Durchgangsrechte) der Gemeinde vor, die unmittelbar von der Allgemeinheit in Anspruch genommen werden können. Solche Wege darf jeder nutzen.

Zwar sind Servituten grundsätzlich schonend auszuüben, sie stellen dennoch eine erhebliche Einschränkung des Eigentums dar. Daher empfiehlt es sich beim Kauf einer Liegenschaft darauf zu achten, dass keine Belastungen durch Dienstbarkeiten bestehen, zumindest muss deren Ausmaß geklärt werden. Erst dann sollte eine Kaufentscheidung getroffen werden.

Dr. Gerhard Scheidbach