Vorsicht beim Liegenschaftskauf

Es muss insbesondere darauf geachtet werden ob die Liegenschaft in irgendeiner Form belastet ist!

Offenkundige Dienstbarkeiten
Beim Erwerb von Liegenschaften ist unter anderem darauf Bedacht zu nehmen, ob Dienstbarkeiten, beispielsweise Geh- und Fahrrechte, zu Gunsten anderer Liegenschaften bestehen. Zwar ist Modus für den Erwerb solcher Grunddienstbarkeiten die Einverleibung im Grundbuch, die Rechtsprechung lässt aber die Begründung von offenkundigen (in der Natur sichtbaren) Dienstbarkeiten auch ohne Einverleibung im Grundbuch gelten.

Gutgläubiger Erwerb
In bestimmten Fällen kann es sogar vorkommen, dass der Erwerber Dienstbarkeiten übernehmen muss, die weder im Grundbuch einverleibt, noch offenkundig sind. Für den lastenfreien Eigentumserwerb ist nämlich zusätzlich Gutgläubigkeit erforderlich. Wenn Dritte das Bestehen einer Dienstbarkeit behaupten, besteht für den Käufer eine Erkundungspflicht.

In einer kürzlich ergangenen Entscheidung des Obersten Gerichtshofs (5 Ob 27/14b) wurde diese Ansicht bekräftigt: Wenn, wie im zu beurteilenden Fall, der Verkäufer im Kaufvertrag ausdrücklich auf den Umstand hingewiesen hat, dass ein Dritter eine Dienstbarkeit auf dem fraglichen Grundstück in Anspruch nimmt, löst dies eine Erkundungspflicht des Käufers aus. Dem Erwerber ist zuzumuten, beim behaupteten Dienstbarkeitsberechtigten Rückfrage zu halten.

Im Ergebnis blieb das Geh- und Fahrrecht auch ohne Offenkundigkeit bestehen und musste vom Käufer übernommen werden.