Übertragung von Liegenschaften in der Familie

Oftmals kommt es vor, dass Liegenschaften schon zu Lebzeiten an die Nachkommen weitergegeben werden, also die Erbfolge vorweggenommen wird. Um weiterhin in der Wohnung oder im Haus wohnen zu können, lassen sich die Geschenkgeber ein Wohnungsgebrauchsrecht oder Fruchtgenussrecht einräumen.

Wohnungsgebrauchsrecht vs. Fruchtgenussrecht
Bei einem Wohnrecht handelt es sich um eine persönliche Dienstbarkeit (Servitut), mit der dem Berechtigten das Recht eingeräumt wird, die Liegenschaft auch nach Weitergabe des Eigentums zu nutzen. Je nach Ausgestaltung wird zwischen einem Wohnungsgebrauchsrecht und einem Fruchtgenussrecht unterschieden. Beim Fruchtgenussrecht kann der Fruchtnießer das Objekt auch in Bestand geben (vermieten), wohingegen die Wohnung oder das Haus beim Wohnungsgebrauchsrecht nur so weit verwendet werden darf, als es den persönlichen Bedürfnissen des Berechtigten entspricht.

Unabhängig davon, ob Wohnungsgebrauchs- oder Fruchtgenussrecht, ist zur Begründung der Dienstbarkeit die Einverleibung im Grundbuch erforderlich. Damit ist der Berechtigte auch bei einer Weitergabe der Liegenschaft durch den Geschenknehmer geschützt.

Insbesondere beim Wohnungsgebrauchsrecht sollte der Umfang genau festgelegt werden. Wichtig ist auch zu klären, wer die laufenden Betriebskosten und die Kosten der Instandhaltung übernimmt. Üblich ist, dass der Wohnungsgebrauchsberechtigte die Betriebs- und Verbrauchskosten und der Liegenschaftseigentümer die Erhaltungskosten trägt.

Damit die Übergabe der Liegenschaft an die Kinder oder Enkelkinder im Nachhinein nicht zu Spannungen bzw. zur Unzufriedenheit führt, sollte der Übergabevertrag sorgfältig und gut überdacht formuliert werden. Nur dann bietet das (dinglich) eingeräumte Wohnungsgebrauchsrecht oder Fruchtgenussrecht ausreichend Schutz des Übergebers einer Liegenschaft.

Zu empfehlen ist in diesem Zusammenhang auch die Einräumung eines Belastungs- und Veräußerungsverbotes zu Gunsten des Übergebers.

Dr. Gerhard Scheidbach