Die Advokaten, Rechtsanwälte in Feldkirch in Vorarlberg

Mietzinsbefreiung in der Pandemie

Lange Zeit war strittig, ob Unternehmen, deren Geschäftslokale im Lockdown nicht betreten werden durften, von der Verpflichtung zur Entrichtung des Mietzinses befreit waren. Jetzt gibt es dazu eine erste höchstgerichtliche Entscheidung.

Anlassfall war ein Streit zwischen der Betreiberin eines Sonnenstudios und ihrem Vermieter. Die Mieterin bezahlte im April 2020 aufgrund des Betretungsverbotes ihres Studios weder Miete noch Betriebs- oder Heizkosten.

Bereits die Untergerichte entschieden, dass das Geschäftslokal aufgrund eines behördlich verfügten Verbots nicht benutzbar gewesen sei und daher keine Säumnis der Mieterin vorliege. Die dagegen erhobene Revision des Eigentümers der Immobilie blieb erfolglos. Der OGH stellt nunmehr klar, dass kein Mietzins zu bezahlen ist, wenn der Mietgegenstand wegen „außerordentlicher Zufälle“ wie insbesondere Feuer, Krieg oder Seuche nicht genutzt werden kann. Der bloße Verbleib von Einrichtungsgegenständen im Lokal sein keine „Nutzung“ zum vertraglich vereinbarten Zweck.

Die Entscheidung ist wichtig, lässt aber einige Fragen offen. Ungeklärt ist etwa, ob und gegebenenfalls wie eine allenfalls verbleibende Restnutzung (etwa als Lager oder Büro) zu berücksichtigen ist, oder die Möglichkeit, „Take-Away“ im Bereich der Gastronomie anzubieten. Auch die Folgen einer Nutzung des Bestandobjektes für Onlinekurse in einem Fitnesscenter sind unklar. Sind Förderungen, wie etwa der Fixkostenzuschuss an den Vermieter weiterzuleiten?

Es ist somit davon auszugehen, dass weitere höchstgerichtliche Entscheidungen folgen.

Dr. Gerhard Scheidbach

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