Fachartikel
- Titel: „Neue Regeln für Mieterhöhungen“
- Erscheinungsdatum: 5. Februar 2026
- Autor: Dr. Gerhard Scheidbach
Mit 1. Jänner 2026 ist das 5. Mietrechtliche Inflationslinderungsgesetz (5. MILG) in Kraft getreten Die neuen Regelungen bringen für Mieter und Vermieter gleichermaßen bedeutende Änderungen bei der Wertsicherung von Mieten.
Das Herzstück der Reform bildet das neu geschaffene Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG), das erstmals einheitliche Obergrenzen für Wertsicherungsklauseln in Wohnungsmietverträgen festlegt. Damit reagiert der Gesetzgeber auf die Inflationsentwicklung der vergangenen Jahre und schafft einen Ausgleich zwischen den berechtigten Interessen der Vermieter an einer Wertanpassung und dem Schutz der Mieter vor übermäßigen Mieterhöhungen.
Wer ist betroffen?
Die neuen Bestimmungen gelten grundsätzlich für alle Wohnungsmietverträge im Anwendungsbereich (Voll- und Teilanwendung) des Mietrechtsgesetzes (MRG). Ausgenommen sind lediglich Verträge im Anwendungsbereich des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes, sofern sich das Entgelt nicht nach § 13 Abs 4 WGG richtet.
Was ist neu?
Ab 1. Jänner dürfen Wertsicherungsklauseln in Wohnungsmietverträgen nur noch nach einem gesetzlich vorgegebenen Modell berechnet werden. Voraussetzung ist jedoch, dass vertraglich überhaupt eine Wertsicherung vereinbart wurde.
Jährliche Anpassung am 1. April
Die Miete erhöht oder vermindert sich erstmals am 1. April des vollen Kalenderjahres nach Vertragsabschluss und danach jährlich am 1. April. Wenn die durchschnittliche jährliche Veränderung des Verbraucherpreisindex drei Prozent übersteigt, ist der darüber hinausgehende Teil nur zur Hälfte zu berücksichtigen. Für Wohnungen mit Mietzinsbeschränkungen nach dem MRG gilt eine zusätzliche Bremse. Die Indexveränderung für 2025 darf nur mit maximal einem Prozent und für 2026 nur mit maximal zwei Prozent berücksichtigt werden.
Mindestdauer von fünf Jahren
Befristete Mietverhältnisse müssen künftig eine Mindestdauer von fünf Jahren (bisher drei Jahre) haben. Ausgenommen sind lediglich private Kleinvermieter, sie dürfen Mietverträge weiterhin auf drei Jahre befristen.
Wertsicherung bei Altverträgen
Die Begrenzung der Wertsicherung nach § 1 MieWeG gilt auch für alle vor dem 1. Jänner 2026 geschlossenen Verträge im Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG.
Fazit: Das 5. Mietrechtliche Inflationslinderungsgesetz stellt einen bedeutenden Eingriff in die Vertragsfreiheit dar, der mit dem Schutz der Mieter vor den Folgen hoher Inflation begründet wird. Abzuwarten bleibt, wie sich die Deckelung der Wertsicherung langfristig auf den Wohnungsmarkt auswirken wird. Mieter und Vermieter sollten bestehende Verträge überprüfen lassen und bei Neuabschlüssen die geänderte Rechtslage beachten.